年轻人看房避坑全攻略（省钱的套路篇）

最近忙的连轴转，陆陆续续分好几天写完了这篇，其中分销中介部分邀请了我专业的业内朋友撰写，感谢他的帮助，也希望对大家看完有所收获。

本攻略纯公益性质，不会提及任何楼盘，也不会鼓励大家去买房，纯粹为有买房打算的同学提供一点点帮助，去规避一些坑，你觉得受用，我就很欣慰了，再次感谢大家的支持，下面进入正题。

这篇攻略在实际操作上，可以帮助一些同学在买新房的时候省下好几万，但不适用所有楼盘，请大家酌情考虑，用不到的同学就当看个乐子。

1、内部团购（员工房）

一般是医院、政府机关单位会与部分房企达成协议，整栋打包出售给单位，获取统一低价折扣。这种大家遇到的可能性较低，就不展开说了。

还有一种是房企内部员工内购，相当于福利房的概念，前提是需要工作满多少年。这里就有一个陷阱，有些房企会把这种房子对外卖，但是宣称是内部房源，允许企业外的人购买，只要给钱，谁都能享受这个“内部福利”，一般价格都会比周边楼盘低，算是一种变相的营销手段。

这种方法可能买到便宜一些的房子，但也存在风险，有些资金链在断裂边缘的房企急需靠五花八门的手段获取资金，后期能不能顺利交房还两说呢。遇到这种房源小心“福利陷阱”，事出有异必有妖。

2、分销中介（划重点）

一般售楼处的客户可以根据客户来源的方式分为两种:

①自销客户（自己主动来访或销售邀约）

②分销客户（中介或中间人带看，根据推荐人的身份不同，可再细分至全民营销与分销中介，这里就不做过多介绍）

（类似这种，可以关注一下销售的朋友圈）

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很多同学会担心分销客户买的价格会比自销客户贵，毕竟中介或中间人还得再拿走一部分提成，其实并不尽然。当开发商自销去化有难度的楼盘就会开分销。

例如如下几方面因素:

① 项目本身的问题，例如户型差、价格比周边竞品贵，成交率低，需要中介来增加客户基数来提升实际成交量；

② 项目剩余房源不多了，再去往里投入过多的人力物力就会导致资源浪费，此时开启分销渠道就是节省成本的最好选择；

③ 市场行情差，开发商节约支出，甚至连销售都想裁了剩几个够用就行，更别提每个月大几个W的广告费用；

④ 项目主要的客户群体不是本地客户，或是待开发区域，需要找投资客，或是景点旅游项目找度假客户，因客户群体太分散没法精准投放广告，此时中介就是免费的移动广告。

而中介拿的佣金主要来源于“开发商的广告营销费用”。不同于其他广告，投入了也不见得能产生多少客户，难以量化，分销渠道只有在成交之后才需要给钱的广告形式简单粗暴。在开发商比较困难的时候，开放分销渠道往往比自己闷头卖更省钱。

所以多数情况下分销客户买的价格不会比自销客户贵，开发商与中介方往往是长期、多项目同时合作，不会为了个别情况坏了规矩。但是也不排除个别开发商不讲规矩，搞背刺。因此建议同学们可以找个朋友帮忙，分别以自销、分销两种身份去售楼处询价。

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了解了核心机制后，实际操作如下:

首先，你在售楼处不能留自己任何真实的身份电话信息（最好戴好口罩连面部影像也不要留下，部分项目有人脸识别摄像头），保证自己是一个纯新客的状态，才能成为分销渠道客户。

第一种办法，可以去售楼处直接看楼盘有没有开放全民营销或者分销渠道。开放全民营销的项目一般会在售楼处显眼处放置相关海报，希望老客户能够帮忙介绍客户；开放分销渠道的项目一般在售楼处入口处设有分销客户登记前台，从服装及人员状态上与售楼处人员不同。另外也可以直接问销售，这种方式最简单粗暴，但同时也会被误认为是同行，带来一些麻烦。

第二种办法，就是去当地的一些房产中介门店，直接问他买某个楼盘，能不能拿佣金返点（最好是有亲戚朋友做这行的，好谈一点），聊好实际返利后，由中介带去售楼处看房。

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这种中介带看的模式，开发商都会给中介额外佣金的（我们公司当时给分销的佣金是总房价的1个点，有些楼盘甚至能做到4-5个点，相当于一套200万的房子给中介渠道费就有10万了），具体和中介怎么分这个佣金，看同学们的谈判水平了，如果对方不给分佣金，就换一家店继续问。