年輕人看房避坑全攻略(省錢的套路篇 )

最近忙的連軸轉,陸陸續續分好幾天寫完了這篇,其中分銷中介部分邀請了我專業的業內朋友撰寫,感謝他的幫助,也希望對大家看完有所收穫。

本攻略純公益性質,不會提及任何樓盤,也不會鼓勵大家去買房,純粹爲有買房打算的同學提供一點點幫助,去規避一些坑,你覺得受用,我就很欣慰了,再次感謝大家的支持,下面進入正題。

這篇攻略在實際操作上,可以幫助一些同學在買新房的時候省下好幾萬,但不適用所有樓盤,請大家酌情考慮,用不到的同學就當看個樂子。


1、內部團購(員工房)

一般是醫院、政府機關單位會與部分房企達成協議,整棟打包出售給單位,獲取統一低價折扣。這種大家遇到的可能性較低,就不展開說了。

還有一種是房企內部員工內購,相當於福利房的概念,前提是需要工作滿多少年。這裏就有一個陷阱,有些房企會把這種房子對外賣,但是宣稱是內部房源,允許企業外的人購買,只要給錢,誰都能享受這個“內部福利”,一般價格都會比周邊樓盤低,算是一種變相的營銷手段。

這種方法可能買到便宜一些的房子,但也存在風險,有些資金鍊在斷裂邊緣的房企急需靠五花八門的手段獲取資金,後期能不能順利交房還兩說呢。遇到這種房源小心“福利陷阱”,事出有異必有妖。


2、分銷中介(劃重點)

一般售樓處的客戶可以根據客戶來源的方式分爲兩種:

①自銷客戶(自己主動來訪或銷售邀約)

②分銷客戶(中介或中間人帶看,根據推薦人的身份不同,可再細分至全民營銷與分銷中介,這裏就不做過多介紹)

(類似這種,可以關注一下銷售的朋友圈)

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很多同學會擔心分銷客戶買的價格會比自銷客戶貴,畢竟中介或中間人還得再拿走一部分提成,其實並不盡然。當開發商自銷去化有難度的樓盤就會開分銷。

例如如下幾方面因素:

項目本身的問題,例如戶型差、價格比周邊競品貴,成交率低,需要中介來增加客戶基數來提升實際成交量;

項目剩餘房源不多了,再去往裏投入過多的人力物力就會導致資源浪費,此時開啓分銷渠道就是節省成本的最好選擇;

市場行情差,開發商節約支出,甚至連銷售都想裁了剩幾個夠用就行,更別提每個月大幾個W的廣告費用;

項目主要的客戶羣體不是本地客戶,或是待開發區域,需要找投資客,或是景點旅遊項目找度假客戶,因客戶羣體太分散沒法精準投放廣告,此時中介就是免費的移動廣告。

而中介拿的佣金主要來源於“開發商的廣告營銷費用”。不同於其他廣告,投入了也不見得能產生多少客戶,難以量化,分銷渠道只有在成交之後才需要給錢的廣告形式簡單粗暴。在開發商比較困難的時候,開放分銷渠道往往比自己悶頭賣更省錢。

所以多數情況下分銷客戶買的價格不會比自銷客戶貴,開發商與中介方往往是長期、多項目同時合作,不會爲了個別情況壞了規矩。但是也不排除個別開發商不講規矩,搞背刺。因此建議同學們可以找個朋友幫忙,分別以自銷、分銷兩種身份去售樓處詢價。

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瞭解了核心機制後,實際操作如下:

首先,你在售樓處不能留自己任何真實的身份電話信息(最好戴好口罩連面部影像也不要留下,部分項目有人臉識別攝像頭),保證自己是一個純新客的狀態,才能成爲分銷渠道客戶。

第一種辦法,可以去售樓處直接看樓盤有沒有開放全民營銷或者分銷渠道。開放全民營銷的項目一般會在售樓處顯眼處放置相關海報,希望老客戶能夠幫忙介紹客戶;開放分銷渠道的項目一般在售樓處入口處設有分銷客戶登記前臺,從服裝及人員狀態上與售樓處人員不同。另外也可以直接問銷售,這種方式最簡單粗暴,但同時也會被誤認爲是同行,帶來一些麻煩。

第二種辦法,就是去當地的一些房產中介門店,直接問他買某個樓盤,能不能拿佣金返點(最好是有親戚朋友做這行的,好談一點),聊好實際返利後,由中介帶去售樓處看房。

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這種中介帶看的模式,開發商都會給中介額外傭金的(我們公司當時給分銷的佣金是總房價的1個點,有些樓盤甚至能做到4-5個點,相當於一套200萬的房子給中介渠道費就有10萬了),具體和中介怎麼分這個佣金,看同學們的談判水平了,如果對方不給分佣金,就換一家店繼續問。


這種方法想了很久要不要寫出來,因爲在實際操作上有難度,最好有業內的親戚朋友幫忙。但是想想也算幫大家拓寬一下買房的思路,萬一真的幫哪個同學省下了錢,也算是做了好事。

有買房需求的同學可以嘗試一下這個辦法,聊勝於無。

這次寫的內容比較多,大部分都是乾貨,再次感謝大家的閱讀,也感謝我的朋友小葉的撰寫,再次拜謝

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