年輕人看房避坑全攻略（省錢的套路篇）

最近忙的連軸轉，陸陸續續分好幾天寫完了這篇，其中分銷中介部分邀請了我專業的業內朋友撰寫，感謝他的幫助，也希望對大家看完有所收穫。

本攻略純公益性質，不會提及任何樓盤，也不會鼓勵大家去買房，純粹爲有買房打算的同學提供一點點幫助，去規避一些坑，你覺得受用，我就很欣慰了，再次感謝大家的支持，下面進入正題。

這篇攻略在實際操作上，可以幫助一些同學在買新房的時候省下好幾萬，但不適用所有樓盤，請大家酌情考慮，用不到的同學就當看個樂子。

1、內部團購（員工房）

一般是醫院、政府機關單位會與部分房企達成協議，整棟打包出售給單位，獲取統一低價折扣。這種大家遇到的可能性較低，就不展開說了。

還有一種是房企內部員工內購，相當於福利房的概念，前提是需要工作滿多少年。這裏就有一個陷阱，有些房企會把這種房子對外賣，但是宣稱是內部房源，允許企業外的人購買，只要給錢，誰都能享受這個“內部福利”，一般價格都會比周邊樓盤低，算是一種變相的營銷手段。

這種方法可能買到便宜一些的房子，但也存在風險，有些資金鍊在斷裂邊緣的房企急需靠五花八門的手段獲取資金，後期能不能順利交房還兩說呢。遇到這種房源小心“福利陷阱”，事出有異必有妖。

2、分銷中介（劃重點）

一般售樓處的客戶可以根據客戶來源的方式分爲兩種:

①自銷客戶（自己主動來訪或銷售邀約）

②分銷客戶（中介或中間人帶看，根據推薦人的身份不同，可再細分至全民營銷與分銷中介，這裏就不做過多介紹）

（類似這種，可以關注一下銷售的朋友圈）

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很多同學會擔心分銷客戶買的價格會比自銷客戶貴，畢竟中介或中間人還得再拿走一部分提成，其實並不盡然。當開發商自銷去化有難度的樓盤就會開分銷。

例如如下幾方面因素:

① 項目本身的問題，例如戶型差、價格比周邊競品貴，成交率低，需要中介來增加客戶基數來提升實際成交量；

② 項目剩餘房源不多了，再去往裏投入過多的人力物力就會導致資源浪費，此時開啓分銷渠道就是節省成本的最好選擇；

③ 市場行情差，開發商節約支出，甚至連銷售都想裁了剩幾個夠用就行，更別提每個月大幾個W的廣告費用；

④ 項目主要的客戶羣體不是本地客戶，或是待開發區域，需要找投資客，或是景點旅遊項目找度假客戶，因客戶羣體太分散沒法精準投放廣告，此時中介就是免費的移動廣告。

而中介拿的佣金主要來源於“開發商的廣告營銷費用”。不同於其他廣告，投入了也不見得能產生多少客戶，難以量化，分銷渠道只有在成交之後才需要給錢的廣告形式簡單粗暴。在開發商比較困難的時候，開放分銷渠道往往比自己悶頭賣更省錢。

所以多數情況下分銷客戶買的價格不會比自銷客戶貴，開發商與中介方往往是長期、多項目同時合作，不會爲了個別情況壞了規矩。但是也不排除個別開發商不講規矩，搞背刺。因此建議同學們可以找個朋友幫忙，分別以自銷、分銷兩種身份去售樓處詢價。

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瞭解了核心機制後，實際操作如下:

首先，你在售樓處不能留自己任何真實的身份電話信息（最好戴好口罩連面部影像也不要留下，部分項目有人臉識別攝像頭），保證自己是一個純新客的狀態，才能成爲分銷渠道客戶。

第一種辦法，可以去售樓處直接看樓盤有沒有開放全民營銷或者分銷渠道。開放全民營銷的項目一般會在售樓處顯眼處放置相關海報，希望老客戶能夠幫忙介紹客戶；開放分銷渠道的項目一般在售樓處入口處設有分銷客戶登記前臺，從服裝及人員狀態上與售樓處人員不同。另外也可以直接問銷售，這種方式最簡單粗暴，但同時也會被誤認爲是同行，帶來一些麻煩。

第二種辦法，就是去當地的一些房產中介門店，直接問他買某個樓盤，能不能拿佣金返點（最好是有親戚朋友做這行的，好談一點），聊好實際返利後，由中介帶去售樓處看房。

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這種中介帶看的模式，開發商都會給中介額外傭金的（我們公司當時給分銷的佣金是總房價的1個點，有些樓盤甚至能做到4-5個點，相當於一套200萬的房子給中介渠道費就有10萬了），具體和中介怎麼分這個佣金，看同學們的談判水平了，如果對方不給分佣金，就換一家店繼續問。